La documentazione, i certificati e le conformità catastale e urbanistica, senza le quali l’atto è nullo!
E SE NON È POSSIBILE LA STIPULA L’ACQUIRENTE E’ LEGITTIMATO AD ANNULLARE LA TRATTATIVA E A RICHIEDERE IL DOPPIO DELLA CAPARRA!
Per esperienza ti dico che vendere da privato è l’idea più sbagliata che si possa avere!
Poi se penso alle motivazioni per cui un proprietario di casa decide di vendere privatamente resto ancora più stupita.
Primo tra tutti, IL DENARO!
“Vendo da solo perché risparmio e faccio risparmiare l’acquirente del costo delle commissioni di un’agenzia.”
NON C'È AFFERMAZIONE PIÙ SBAGLIATA!
Si rischia spessissimo di spendere e di rimetterci tanto di quel denaro che non puoi neanche immaginarti!
Ti spiego subito perché!
Tutti, nessuno escluso, è convinto che se in precedenza hanno acquistato la loro abitazione, possono rivenderla senza alcun problema perché tanto “LA DOCUMENTAZIONE È SICURAMENTE IN REGOLA”
Esiste dal 2010 un Decreto legge che obbliga il notaio a verificare la corretta corrispondenza tra l’intestazione catastale e le risultanze nei registri immobiliari e obbliga il venditore a dichiarare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile ed il titolo edilizio depositato in comune.
Pena la nullità dell’atto.
In esso l’articolo recita: ”… Gli atti pubblici e le scritture private
Autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la
Costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su
Fabbricati gia' esistenti devono contenere, per le unita' immobiliari
Urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il
Riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la
Dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo
Stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della
Stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari
Catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei
Registri immobiliari ".
Cerchiamo di capire meglio cosa significa
Il notaio individua gli intestatari tramite le visure presenti al catasto e le confronta con le visure ipotecarie ventennali che si trovano presso i registri immobiliari.
Potrà vedere quindi se sull’immobile gravano ipoteche, decreti ingiuntivi, sequestri, pignoramenti, ecc.
Oppure se ci sono difformità degli intestatari, come ad esempio eredità o successioni erroneamente non trascritte.
Dopo di che si passa alla conformità urbanistica e l’avvenuto deposito della planimetria presso il catasto.
Tu venditore sarai obbligato a dichiarare tale conformità catastale e urbanistica che, se non redatta a priori da un tecnico abilitato in cui certifica la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, la planimetria catastale e il titolo edilizio depositato in comune, potresti rischiare di dichiarare il falso in atto pubblico e quindi essere soggetto a denuncia.
Oppure potresti trovarti nella situazione di dover all’ultimo sanare delle difformità presenti, altrimenti non puoi rogitare.
Alcune riguardano lievi variazioni tra progetto e stato di fatto. Ad esempio l’ampliamento con la chiusura di un’area esterna o con la realizzazione di una veranda, oppure quando sono state aperte nuove porte e finestre o, ancora, con la fusione o divisione di una o più unità abitative.
Tutte cose che allungherebbero i tempi del rogito ma che probabilmente potrebbero essere sanate.
MA LA COSA PEGGIORE È CHE NON TUTTE LE DIFFORMITÀ SI POSSONO SANARE.
Quando viene costruito un immobile viene autorizzata la costruzione con un titolo abitativo denominato “licenza edilizia”, “concessione edilizia” o “permesso a costruire” .
Se lo stato attuale dell’immobile non corrisponde al progetto depositato in comune e quindi una parte o tutta l’intera proprietà è stata costruita senza autorizzazione, si parla di abuso edilizio e il notaio NON PUÒ STIPULARE.
Ecco perché, quando si vende o si acquista un immobile, è sempre bene rivolgersi ad un’agenzia immobiliare qualificata per vendere al meglio la tua casa a Roma. Il compito di eseguire le verifiche necessarie, tra cui quelle inerenti alla regolarità urbanistica e catastale spetta ai consulenti stessi che, in collaborazione con uno o più tecnici, sollevano il cliente da qualsiasi responsabilità.
Contattami subito!
Manuela Moncelsi
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